除市区外，环城（包括华苑高新区和空港）共成交5宗土地，每宗地都有故事。

这些地“出生”自带后发优势。

地价低、房价低、品质高，会体现得很明显。

津南北马集地块

摘地房企：中建地产&轨交集团等联合体

成交楼面价：12104元/平米

北马集地块在之前整体地块内部西侧。

跟河西区就差一条渌水道，也是市区贴骨肉地块。

以承接河西改善为主，还是中建操盘。

正常1.2的容积率，会做洋房+叠拼。

但这个位置的叠拼总价不会便宜，所以不排除中建会做纯洋房社区，或者4层的洋房。

从目前看，北马集地块要接棒中建理想城。

中建理想城当时的成交楼面价是8548元/平米，这次北马集地块约1.2万/平米。

看似地价贵了，但是容积率从2.1变成1.2。

中建理想城现在洋房均价2.5万/平米。

因为新地块容积率低太多，同样是洋房产品，可能会更贵。

面积上，预计还会延续现有面积段（127、130、143平米），户型尺度感会更好。

据了解，产品系会落地悦庐系。

东丽新立地块

摘地房企：山西建投

成交楼面价：7726元/平米

津东丽龙（挂）2025-19号地位于东丽新立板块，位置还可以。

西边是东丽体育中心，南边紧挨东丽英华学校，周边还有万达广场。

板块内还有在售，比如百郦荣锦苑，还有中建玖樾府尾房。

2020-2023年，新立板块的新房成交量为2940套。

2024年到2025年前5个月，将近1年半的时间，才成交536套。

新房成交量下滑很严重，一般开发商并不看好这里，也就不会在这拿地。

但山西建投拿地风格有点特立独行。

为什么另辟蹊径，摘牌新立地块？

板块确实有新房，但都是二代产品。

板块上次卖地是2020年1月出让的中建玖樾府地块，楼面价1.1万/平米，已是尾盘。

新地块旁的百郦荣锦苑当时成交楼面价为13349元/平米。

两宗地容积率相同，山西建投新地块的地价降了约42%，地价优势很强。

目前新房在售主力是百郦荣锦苑，在售价格约1.7-1.8万/平米。

板块次新房均价1.8万/平米。

以山西建投的风格，不会卖出高溢价，小高层很可能和板块二代产品卖一个价格，预计小高层1.8万/平米左右。

片区其实有需求，地缘改善都到了换房的时机，只是缺乏有效供应。

就像去年的红桥西于庄板块，当时板块没有供应，山西建拿地后，需求被激发，成交量很高。

现在是三代产品的主场，板块落地新产品的话，一定会有市场。

山西建投这块地，会让新立实现新产品从0到1的突破。

2.0的容积率，做小高层＋洋房。

对于山西建投来说，这块地是个机会，地价有优势，又是板块首个新产品。

要知道山西建投在南开的纯新盘建投奥体誉院洋房出房率已经做到105%。

比同板块的产品领先太多。

刚刚地块公示了一期规划，包含6栋楼，产品为小高层+洋房。

全架空设计，每栋楼南向有开放式阳台，洋房楼栋带小院。

现在格调澄园洋房放风价2.3万/平米，优势就不明显了。

华苑高新区地块

摘地房企：万青聚弘

成交楼面价：8189元/平米

海泰高新区地块的拿地房企是万青聚弘，由河北万青聚信实业有限公司全资持股。

据了解，可能是新城地产开发。

地块紧挨12年制高新区华苑外国语学校。

板块原有的三个新盘保利拾光年、景瑞誉璟天地、金辉江山铭著容积率都是2 ，楼面价也在10000元/平米以上。

新出让的这宗地楼面价8189元/平米，比板块之前的楼面价降了约39%。

容积率1.5，能做纯洋房社区。

景瑞誉璟天地已清盘，保利拾光年是现房尾房，也是二代产品。

金辉江山铭著一期已是现房，二期26年9月交付，成交量一般。

工程进度不算快。

金辉江山铭著实景图

纯新盘格调苏司兰地块预计10月会动。

金辉江山铭著现在79平米小高层均价1.7-1.8万/平米，洋房2.3-2.4万/平米。

而新出让的这宗地，推算一下，洋房价格能在2万以下。

金辉江山铭著直接被“架在那”，成为板块内的“仰山式楼盘”。

注：因板块内后面入市的楼盘具有两低一高的特点，价格背刺到板块在售的楼盘，被影响的在售楼盘统称“仰山式楼盘”。

预计新地块还会做小面积学区房，正好填补板块内供应空白。

滨海空港二期地块

摘地房企：联创群辉

成交楼面价：6276元/平米

津滨保（挂）2025-1号地还是联想操盘，位置属于二期内核，离Z2线经三路站不远。

想云湾在地块西侧，东南侧就是联想创新科技园。

预计还是延续想云湾产品。

在售的想云湾共1500套房子，现在已经成交了929套，卖了约三分之二。

想要续上供应合情合理。

2021年成交的想云湾地块综合楼面价7990元/平米，容积率1.5。

新地块地价更合适，容积率更低（1.4）。

1.4的容积率，据了解，还是洋房+叠拼产品，面积段会更大。

吸引空港一期的改善和产业白领。

滨海空港二期地块

摘地房企：品悦观澜

成交楼面价：5283元/平米

另一宗津滨保（挂）2025-2号地紧挨绿城桂语安澜。

拿地房企也与当时绿城桂语安澜的拿地房企一样，预计是绿城代建。

绿城桂语安澜是2025年年底成交，楼面价为7002元/平米，容积率1.2。

新地块地价降了约12%。

地块面积更大，会延续绿城桂语安澜，做新的洋房+叠拼产品。

小户型起步，做学区房。

空港的新房成交量这几年在全市名列前茅。

产业和学区两条腿走路，稳扎稳打。

之前大家对空港二期还是观望状态。

现在空港一期发展饱和，没有宅地了，发展重心向二期转移。

二期的定位是国际住区，板块建设正在发力。

空港国际社区整体采用以商务为中心、居住为外围、逐层向外扩散的方式。

核心区域采用TOD发展模式。

以地铁Z2线经三路站为核心，打造社区活力中心，Z2线一期预计2026年投入使用。

除此之外，政府投入22亿元引水入城，打造了约67.5公顷的水系景观。

这次成交的两宗土地，位置也开始进入空港二期核心区域。